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真的,现在凑够首付也别高兴太早,能贷到款买房才算厉害。有业主卖一买一遭遇贷款迟迟下不来,也有开发商2亿多按揭贷款拖半年下不来。

近日,全国各地银行停止发放个人贷款的现象愈演愈烈,记者调查珠三角七大城市发现,除了惠州以外,珠三角大部分城市都出现数家银行停贷,而即便是没有停贷的银行,也有可能遭遇最高首套房贷利率上浮20%的“抢钱”行为。记者采访了解到,额度已用完、市场利率化以及控制房贷防范风险或是此轮房贷危机的主要原因。

太悲剧,珠三角多家商业银行停贷

2013年5月,原来家住广州增城的刘妈妈做了一个重要的决定,要卖一买一将房子搬到广州市区去,结束已经持续3年多的楼巴生活。

“做下这个决定之后,我很快就将自己家的房子放盘了,同时也到天河区相中了一套房子。不到半个月,就有买家决定出125万买下我增城的房子,而天河的房子也达成了协议,交了定金。”刘妈妈告诉记者,她卖一买一,如果贷款顺利到此就结束了,现在则遭遇了麻烦。

“买我房子的人给了我首付款之后,我拿去提前还了贷,然后就等买家去贷款,贷款的钱则准备给天河那套房子做首付。”她说,本来说好一个多月就能放款的,到现在一直都没放款,而且银行也没法承诺放款时间。“卖房子的钱因为银行放贷时间拖长拿不到,买房这边原业主也已经申请了提前还贷,等着我的钱还贷赎证,现在面临违约的风险。”

南都记者调查发现,近期如刘妈妈一样遭遇房贷麻烦的人不在少数,甚至有中介表示能够被银行受理的已属不错,不少银行甚至已停房贷业务。

“房贷现在收得很紧,因为很难做。我们银行最近停了一段时间,都是不放款的,后面是否开放要等一段时间。”珠海广发银行一位房贷负责人表示。记者调查发现,目前在珠三角范围内,商业银行已经成为停贷“重灾区”。比如广州有广发、民生和平安三家银行已经停止发放个人住房贷款;深圳则在此基础上,再加上兴业银行和邮政储蓄银行也停止房贷业务。除惠州以外,每个城市基本都出现停贷的银行。佛山广发、南海农商行等股份制银行,目前因为额度紧张,已不接受个贷申请;东莞方面广发银行、民生银行和平安银行已全面停止贷款业务;中山的广发、邮政储蓄银行也已经暂停了首套房贷业务;珠海的民生、平安和招行亦明确表示停止房贷业务。

太坑爹,首套优惠没了,利率还上浮

除了上述已经停贷或者处于半停贷状态的银行之外,南都记者调查发现,包括四大行在内的一些银行目前虽然仍能办理房贷业务,不过上半年有的首套房贷8.5折优惠,如今却基本变成了一个传说。在惠州的广发行,首套房贷利率要在基准利率基础上上浮20%,成为上浮利率最狠的银行。在这座城市,除了工行和农商行还可按基准利率,建行、邮政、广发、交行、招商等银行均上调首套房贷利率。即便上浮幅度最低的交行,8月上旬也开始取消打折优惠利率,一手房首套针对在该行买了理财产品的客户,利率上浮2%-5%,否则上浮5%。其他银行则基本上浮5%-10%之间。

“我们谈了两个银行,首套房贷利率都要上浮10%,而且放款时间都还不能保证。”佛山禅城城南某在售楼盘营销负责人告诉南都记者,现在不少楼盘都因为银行额度紧张的问题,和有额度的银行签订协议。而东莞调查的多家银行中,只有招商银行、中信银行、浦发银行对于合作楼盘首套房贷执行基准利率。而兴业银行、交通银行、邮政储蓄银行以及东莞本土银行均将首套房贷利率上浮了10%。广州方面浦发银行首套房贷利率至少要上浮5%,中信、广州农商行、东亚银行都要上浮10%。

太拖拉,放款有可能要等到明年1月

除了房贷利率的优惠基本消失,更让人担心的是,不少银行即便申请房贷成功,放款时间也是遥遥无期,极易引起合同纠纷。“从来没试过要等这么久,以前一般最迟三个月可放款,现在起码要五六个月”。从事二手房经纪工作7年,广州中联地产黄埔区负责人邱记华称遭遇从业生涯中房贷放款最慢的几个月。

记者了解到,其实在往年亦出现过住房贷款停贷或者放款时间长的问题,不过今年房贷收紧似乎来得特别早。早在最近停贷事件发酵之前,四五月份的时候,广州的银行就陆续被曝放款变慢。而到了六七月份,原本比纯商贷款至少慢一个月的公积金贷款,放款速度就实现弯道超车快过纯商业贷款。

“前一段时间,广州买家和业主也到了空前愤怒时期,一些买家或业主找到银行理论,发飚等。现在经过几个月的折腾,他们已渐渐接受现实。”某按揭公司人士告诉南都记者,一两个月前还有很多客户去找银行闹,找我们吵,还说要告中介告按揭,但现在的客户都渐渐接受银行放款的蜗牛速度,“他们知道吵也没有用,只能慢慢等”。

“至少要上浮5%,一般要求上浮10%,反正基准肯定是做不了的。”珠海工行一位房贷负责人表示,利率越高放款越快,如果客户愿接受上浮10%的利率,审批完成很快就可放款。

针对目前贷款供不应求的局面,甚至有银行推行客户自选利率方式。如深圳农行表示,现在首套房贷利率优惠也可以做95折,但根本放不下来款,如果是基准的话,则可以排队在前面。深圳浦发也表示,现在对外首套房贷利率政策是9折,但不一定能批,批了不一定有款放。

从整个珠三角的情况来看,受制于额度紧张,大部分银行的放款时间都需要2-3个月,有些银行甚至已经无法确定时间表。例如在广州,大部分银行还可以在3个月内放款,但也有兴业、农商行、招行、邮政、光大等银行无法确定放款时间。在中山,不止一家银行表示现在申请贷款,放款可能要等到明年1月1日。工商银行工作人员表示:“上面收紧信贷,放款要等额度配置,但今年能否拿到款就很难说了,三个月都算快的,整个趋势都是这样。”

银行否认

不是停贷只是限额

尽管事实上已停房贷,不过,银行依然表示否认。此次停贷风波中的主角之一平安银行,在日前的中报业绩发布会上,平安银行副行长赵继臣表示,关于房贷的政策,该行一直没有停止对个人住房贷款和开发贷款的发放。平安银行加强了所有贷款领域的一些限额管理,在房地产开发贷款和零售按揭业务等方面每年都有限额标准和要求,业务只能在限额之内做。另外一家长期陷入“停贷”风波的民生银行也曾表示,民生银行从未下达停贷通知或文件,但在分行和支行层面,不同网点会根据自己的额度调剂。近年来,该行把有限的贷款额度优先用于支持小微企业,因此房贷规模相对不大。

探因

“不做房贷的最大原因就是利太薄”

贷款利率市场化惹祸?

为什么停发个人房贷?一位招商行中层直言不讳地告诉记者:“额度!因为没有额度了。”

在不少业内人士看来,多家银行停贷或提高房贷利率的作法,无疑与利率市场化有关。目前压缩房贷已成为不少中小银行共识,在利率市场化下和房地产市场调控持续加码的背景下,转向更高收益的经营性贷款才能优化房贷占比过重的资产结构。

据了解,从今年7月20日开始,央行就取消了金融机构的贷款利率下限,由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。不过为了严格执行差别化的住房信贷政策,促进房地产市场健康发展,个人住房贷款利率浮动区间没有做出调整。

对于个人住房贷款利率的浮动区间不变,上海易居研究院副院长杨红旭就表示,银行将更加不愿意满足低利率房贷。“国务院要求优先满足首套房贷,但是利率市场化以后,银行必定更不愿意发放首套房贷。”

招行一位中层告诉记者,其实现在不做个人住房贷款,最主要的原因就是没有额度。从宏观政策来看,国家都鼓励将信贷资源优先用于小微贷款业务,在房贷总额有限的情况下,会更多向那方面倾斜。“另外从我们自身而言,小微企业的贷款利率至少基准利率上浮27%,而首套房贷执行基准利率,二套房贷也只能上浮10%,肯定会选择利润更高的业务来做。”

一位民生银行员工也告诉记者,不做房贷的最大原因就是利太薄。“现在经营性贷款量很大,贷款利率一般都在基准利率上浮30%以上,而且都是短期,时间在一年以内,可以说赚得又快又多。”他表示,房贷方面现在基本不做,即便是贷款利率可以上浮10%的商用物业贷款,也仅对批量合作的客户做,散户也不做。

一位银行信贷部经理也告诉记者,银行从控制风险的角度考虑,为了保证资金的流动性,会控制短期贷款和中长期贷款的比例。另外从资金利用率的角度来看,也会尽量选择高收益的和期限短的业务来做,而房贷业务显然不在此列。

上半年成交过猛透支额度?

在熟知市场的一些按揭人士看来,其实今年银行的贷款规模并没有比去年小。“我听说某国有银行去年针对广州的房贷和纯抵押类的额度有90亿,今年有130亿”。不过该人士的说法未获银行方面证实。

今年上半年房地产成交量同比去年暴涨却是不争的事实。一位按揭行业人士透露,由于今年三四月份广州的一二手房地产市场成交均出现爆涨,当时仍有8.5折优惠利率的银行,接受了大量的房贷申请,从而提前透支了额度。“目前,一些银行会将贷款额度的使用精确到天来分配。”

不过业内人士也表示,和2011年等时段将利率上浮至5%至15%不同,今年到目前为止大多银行对首套房贷基本的底线仍是有基准利率,而往年的针对房贷出现的额外手续费、保险费或规模费一类今年亦没征收。只是,将放款的时限不断延长。

对于当前部分停贷或者房贷利率上调的现象,上半年房贷业务一直有8.5折优惠的广东省工行回复记者采访表示,该行根据国家、监管部门和上级行制定的差别化个人住房贷款政策,对申请贷款购买首套自住房的家庭,各地区定价标准有所不同,目前为基准以上。对符合工行风险定价条件和贡献突出的个别优质客户利率可以适当优惠,但优惠利率最低不低于基准利率的0 .85倍。

省工行接受南都记者采访时表示,房贷的审批上,该行按照监管部门和上级行的管理要求均衡有序投放贷款,视客户申请贷款时间、资料齐备情况等序时安排发放。

房价处高位,控制房贷防范风险?

在今年8月中旬,银监会发布了包括《关于商业银行实施内部评级法的补充监管要求》等在内的多个资本监管配套政策文件,其中提出个人住房贷款的违约损失率不得低于10%。

据了解,每个金融机构都有一套以贷款违约概率和贷款违约损失率为参数的数学模型,违约损失率越高,可能针对该系列贷款的约束会越多。而房贷违约损失率不得低于10%的规定同样会影响房贷的放款额度。

不少业内人士认为,各大银行响应银监会要求,严控资产质量,暂停房贷也在意料之中。目前房价居于历史高位,银监会提高监管有利于防范风险。

知名财经评论家叶檀认为,各地频繁出现银行的停贷,一方面因为自从7月份开始,银行的存款出现下降,广义货币和社会融资的下降,导致银行想贷也没那么多钱贷了。“首先就是居民存款的大幅下降,因为大家对目前的存款利率是不满意的,都会把银行的钱拿出来做投资,做理财。这种情况此前也有出现过,不过银行都会通过表外转表内的方式来平衡,但是现在银监会对于表外传表内控制非常严,比较难操作。”

另一方面是中国房价已经出现了连续15个月的上升,有些地方甚至出现了连续几十个月的上升。通过房贷利率来调节房价是一个常用的做法,现在房价位于高位,已经不需要较低的房贷利率来刺激了,让更多的真金白银流入房地产,而不是通过杠杆。

影响

开发商叫苦:

2亿多按揭贷款

拖了半年

银行额度告急导致审批难度加大,放款周期变长,已对房企造成实质性影响。近日,不少开发商接受南都记者采访时表示,尤其是按揭贷款的延期发放,已对房企带来明显冲击。

“我们惠州的仲恺项目城市佳园与3家国有四大行之外的股份银行合作,目前有几百万元的按揭贷款,审批已经通过,但银行没有额度,已经拖了4个月没有放款。”金宝集团总裁萧宇平说,延期放贷已对金宝在资金周转方面造成了一定影响。

而受到冲击更大的还有德威集团,该公司执行总裁周鹏告诉记者,最大的影响就是按揭贷款部分。“德威开发的项目浪琴湾和摩卡小镇涉及到的按揭贷款目前有2亿多元,从2月份拖到现在已经有接近6个月的时间,银行一直没有放款,而这些贷款基本都已达到了放款条件。”他表示,这两个项目的按揭银行一共有4个,建行放款速度快一些,工行就比较慢,现在还有几千万按揭款没放出来。如果继续拖延时间太长,德威就要考虑换其他银行按揭了。

增城某大型楼盘开发商人士则告诉记者,近期停贷的银行是有几家,但是遇到停贷转银行就行了,毕竟像四大银行还是没有停贷的。“至于贷款利率升高的问题,其实现在买房的都是刚性需求,而且房贷的部分也不是一次性付出的,正所谓鸡都买了,酱油钱涨了也还是会去买的。”他表示,不过对开发商自身而言,银行放款速度慢,未来会导致回款周期拉长。

刚需受伤:卖一买一惨遭殃

中地行策划总监谢沁表示,像广州一手买家本身遇上双合同,装修款得一次性支付,其购房成本大大增加,可能会面临不得不放弃购房或延缓入市。

最近在南海某在售楼盘买下一套小户型单位,作为自己名下第一套房的白领阿惠告诉记者,销售人员跟她说,原来楼盘有5家银行合作,但现在能放款的只有2家银行,其中一家银行还要上浮5%,“早知道就几个月前出手呢,现在贷款合同也还没签,销售说到下半年会更难。”

“其实最麻烦的就是卖一买一的客户了,可能房子卖了,钱收不到,无法买另一套房,交接环节稍有闪失就可能变成违约。”满堂红研究部高级经理周峰表示,银行放款慢二手小业主收款难,也影响再买房,而买家也因此难以及时收楼。他认为,银行收紧信贷,也导致很多二手小业主暂时不敢卖楼,一些买家因为置业成本增加,也延缓了入市买楼时间。

竞宇按揭总经理鄢红胜和汇瀚按揭高级经理莫静建议,在这种情况下,买家和业主在签合同时都要谨慎,要预留足够的时间放款,延长交易时间。

叶檀认为,银行的停贷现象,从长期来看对房地产市场会造成影响。首先就是挤出那部分需要通过贷款才能买房的低收入群体,最终这部分人可能会被迫进入部分产权的市场或者保障房系统。

例外

外资银行仍有优惠空间

值得留意的是,尽管整个房贷市场上额度普遍偏紧,但是依然有部分银行能够拿出首套房贷的利率优惠,而这些银行普遍多为外资银行。

中山恒生银行工作人员接到记者电话后笑着连称“你真没打错”。他表示,购买恒生银行有合作的楼盘,首套房贷可享受基准利率折扣8.5折或9折,并且审批通过后能很快放出款来。该工作人员说,恒生作为香港最大银行风格稳健,所以现在相对从容“中资很多银行过于冒进了”。

而在广州,恒生、渣打、汇丰、花旗等外资银行首套房贷在符合条件的情况下仍有8.5折优惠;深圳的恒生、渣打银行亦同样可享8.5折优惠。不过也有不少银行人士指出,外资银行的利率优惠往往是个吸引人气幌子,后面可能会有诸多条件限制,未必容易贷到。如珠海外资银行尽管还有利率优惠,不过也是条件多多。以渣打银行为例,虽然可以享受8.5折的优惠,而且在两个月之内可以放款,但必须存10万元的存款一年。而汇丰银行最低可以享受9折,不过在珠海只有凤凰谷、中海银海湾和天海山色园三个豪宅盘可享受。

新闻回放

国务院:支持首套房贷款

2013年6月19日,李克强总理主持国务院常务会议,研究部署金融支持实体经济政策措施。会议确定推进利率市场化改革,支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。

账单

贷款100万月供或多近千

记者了解到,按照此前首套房贷仍能享受8.5折优惠来算,商业贷款100万元,20年期,采用等额本息还款法,还款总额为166万元,月供6917元。而如今在大多数银行已经取消首套房贷利率优惠,甚至利率要上浮10%才能贷到款的情况下,采用同样的还款方式,还款总额则提升为189万元,月供为7877元,等于每个月要多还960元。