在房地产市场几近消失三年的投资客,忽然再次出现在深圳。

3.30新政后,深圳多个项目均价暴涨30%-40%,全市整体成交均价则有10%左右的上涨。在很多开发商及业内人士看来,此轮深圳房价暴涨透着些诡异。因为无论是从房价水平还是真实的供求,都不支持如此幅度的涨势。

变量来自于投资这一特殊的需求和投资客这个特殊的群体,以及自住型购房者的“投资”心理,3.30新政释放了投资需求重新入市,而正是他们的存在,大大增加了供求关系中的“需求”数量,追涨追高,导致供不应求。

多个片区火热

自“3.30新政”出台以来,深圳房价一路高歌猛进,衍生出来的话题占据了各类房产新闻最显眼的位置。

据统计数据显示,深圳一手住宅新推、在售项目价格升幅显著,助力5月成交均价非结构性走高;二手住宅市场成交价格稳定上涨,4月成交量环比上涨48.95%,蓝筹价格上涨3.44%;5月成交量上涨12.94%,蓝筹价格上涨2.16%。

一手住宅推盘中涨势较快的片区包括西丽、龙华、龙中等片区,其中最引人注目的是龙华区域,今年3月以来该区域推出的三个项目星河传奇、钢铁天颂、中海锦城均价接连上涨,单价越过了4万。

龙华区域中涨幅为23.08%的中海锦城二期项目,推出的719套房源以4万/平的均价在开盘后两个半小时内皆已售罄。

区域配套提升可能是房价上涨的原因之一。被称为龙华刚需楼盘价格标杆的中海锦城,主打地铁上盖物业,项目商业二层将直接连接龙华线,交通便利;随着项目所在上塘片区楼盘增多、红山片区入住率增高,商业、生活配套也日渐齐全。西丽片区5月23日开盘的博林天瑞,当天推出480套房源,均价5万/平方米,创下片区新高。开发商方面表示,所推房源已全部售罄,临时加推80套房源也已清光,收金40亿。

刚刚过去的上个周末推出的万科云城,公寓价格均价为5.5万元/平方米,当天销售额达20亿元。

与一手住宅市场对比,二手住宅市场对“3.30新政”的反应显得更迅速。“3.30新政”对二手住宅免征营业税的期限由超过5年下调为超过2年,更是推动了二手房市价的上涨。其中,罗湖的翠竹、福田的农科、香蜜湖,南山的后海、蛇口,宝安的龙华等片区皆录得高位涨幅。

以南山后海的招商海月为例,3月-5月其涨幅高达12.65%,5月价格达到44870万/平方米。招商海月位于蛇口自贸区内,大幅涨价时点便在在自贸区挂牌前后。

另以福田片区竹子林香诗美林项目为例,该项目在年初单价约4万出头,但6月初便冲高到6万多/平方米。附近中介门店电源表示,由于该项目放盘极少,目前仅有两套在售,一套单价5万多,有人前去看房;另一套业主叫价6万多,目前还无人应价。

“投资”入市下的供需失衡

绝大多数接受采访的业内人士,均将深圳此轮房价暴涨归因于供求关系,他们称深圳的土地供应太少了。但事实是,根据美联物业数据,近年来深圳的供销比一直大于1,按前推8个月的销售速度计算,2014年9月,深圳的一手住宅库存去化周期高达17.96个月,而至年底已降至12.04个月,今年以来则持续走低,5月底低至7.05个月。

从深圳中原的数据来看,截至2014年底,深圳新房库存超过400万平方米,达到近5年来的最高水平。2015年一季度也基本保持这一水平。

如果说供应基本稳定,就表明需求一方出了问题:需求瞬间增大了。这个突然出现的需求即是投资客。在2012年限购限贷出台后,投资客基本已被剔除出住宅市场。但3.30新政后,首付最低可至两成,二套房可还清贷款变首套,且限外政策取消,现在这部分人群又入市了。

数据显示,截至5月26日,今年深圳共卖了16118套房,一二手房成交同比去年5月均翻番。值得注意的是,今年以来投资置业占比逐月上升,5月占比为18%,环比上涨18.01%,同比上涨9.81%。

近期投资客重返市场势头明显,深圳二手房成交中投资客比例已近三成,达到28.1%。而在去年市场低迷期,投资客的比例只占一成。

专家认为,深圳此次房价热中,刚需者表现出了投资客般的特性,为了能在不可预测的未来中买到真正适合长期自住的住宅,刚需者也开始以投资的眼光先买“够得着”的住宅,再在未来看涨时将房子套现,换一所更大、更适合自住的房子。因此,刚需也开始追逐热点项目、关注房价预期和升值。在深圳此轮房价暴涨中,购房者普遍的“投资”心态加剧了住宅供需的不平衡,即普通购房者正以投资的心态在买房。

“这种心态是非常可怕的。”肖小平表示,“3.30新政”中使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的首付最低可降至20%、降低二手住宅免征营业税期限“5改2”等政策的出台,放松了购房者的心理负担,但也使需求在一定时期内变得非常集中。当所有人都追求利好的片区,就会让这个片区的供需变得不平衡,从而推高了热点片区及其项目的价格,热点片区的榜样作用又会领导周边项目甚至是整个楼市的跟随,最终可能引发全市楼市的暴涨。

根据调查分析,现在的市场需求主要来自三个部分,一是当前市场的正常购房需求,二是去年楼市低迷被抑制了的那部分需求现被释放了出来,三是出于房价上涨预期而将购房计划提前了的需求。与此同时,深圳的供应并没有同步地放大,因此进一步加剧了供需的不平衡。

楼价涨幅或将放缓

5月深圳一、二手住宅成交量高达19484套,接近2009年的峰值。深圳规土委数据显示,5月新房价格创下历史新高,环比上涨8%,达28487元/平方米。

深圳二手房成交量已连增3个月,5月份再创新高,共成交13378套,环比增长28%,同比更是增长181%,创下2013年3月以来的新高,接近2010年楼市调控前的高峰;二手房均价更高达35741元/平方米,环比上涨6.02%,同比上涨19.82%。

如果从房价历史来看,深圳房价一直保持在高位。即使在市场低迷的2014年,深圳新房成交均价也为23973元/平方米,同比仍上涨11.0%;2014年深圳中原统计样本二手房均价达到30322元/平方米,全年累计涨幅6%,为全国最高。

如果再与北京作对比,深圳房价与北京已经持平甚至稍微高了一点。2014年北京新建商品住宅(不含保障房)价格为24143元/平方米,比2013年上涨6.2%;另据伟业我爱我家市场研究院统计,2014年北京二手房成交均价为29964元/平方米,低于深圳的3万单价。

如今,深圳房价经过了两个多月的疯狂上涨之后,似乎有收敛的迹象。

上周末,位于前海片区的万科云城、龙岗的颐安都会中央二期开盘,吸引多名购房者到场。但到场购房者看到价格后,出现了弃购现象。与此同时,福田、南山等成熟区域的二手房挂牌房源,由于业主动辄涨价百万,也开始“有价无市”了。

美联物业研究中心人士指出,3.30政策以来,深圳部分区域的楼价的确出现了跳涨现象,而40%的涨幅也确实存在于少量楼盘,数据面上一直领涨全国,且由于供求关系、经济规划等原因,深圳的优势有望持续。

但另一方面,部分楼盘或区域的增速并不存有普遍性,3.30政策以来,除了新推项目外,一手在售项目的涨幅多在10%左右,而美联物业监测的月度蓝筹住宅价格环比涨幅亦有少许放缓。“一线城市成交已达近年新高,大幅上涨的局面或不存在,但整体趋势在短时间内掉头的可能性也不大”,美联物业预计6月份二手市场或将进入调整期。

此外,考虑到深圳楼价在2014年长期处于平行通道,而年底虽成交走好,但房企意在冲量,普遍未做出相应价格调整,可以说近期楼价的上涨部分程度是源于2014年以来的补涨需求。此轮提价过后,楼价涨幅或将放缓,有望于年中以后告别快速增长,进入稳增长期。上述美联物业研究中心人士认为,限购政策作为最后的有力防线,有继续存在的必要,年内深圳松绑限购的几率极小,亦必然会发挥其重要效用。