明确违建销售监管分工 尽快出台征收补偿政策
南山区西丽麻磡村环保产业园西侧的违法建筑,面积有1200多平方米。晶报记者 蓝军/图

如何在销售环节加大对小产权房的监管?历史遗留违法建筑如何妥善处理?如何从根本上确保违建的零增量?事实上,在每年的市“两会”期间,都有市人大代表剑指违建,为历史遗留的土地问题建言献策。在2015年的市“两会“期间,就有数件与违建相关的重磅建议。代表们纷纷希望通过建议推动全市对违建的管理模式和办法,从而真正杜绝违建“毒瘤”对城市的危害。

关键词: 销售

从源头上制止违法销售 理顺日常巡查与执法办案机制

问题

违建已形成

“地下房地产市场”销售链条

“小产权房”的推销早已搬上了网络,各种“小产权房”的广告也屡见不鲜。随着2004年土地国有化转地工作的结束,深圳确立了全市土地的国有化性质,从这层意义讲,我市不存在“小产权房”(即在农村集体用地上建设的面向非集体成员销售的住房),而普遍存在的是利用原村民宅基地建设面向非集体成员销售的违法建筑,但其利益链条及对经济社会的影响与“小产权房”完全一样。

在2015年的市“两会”上,市人大代表陈洁提交的《关于加强我市违法建筑销售市场监管的建议》直指我市小产权房销售市场。她调研发现,尽管整治、查处建设和销售“小产权房”(违法建筑)的政策力度不小,但从所谓深圳小产权房门户网站,以及销售深圳小产权房的QQ群了解到,我市违法建筑销售市场存在的问题十分严重,违建销售渠道多样化,监管部门缺位。

她表示,我市违法建筑的销售主要集中在原特区外,有三种销售模式:村集体股份公司统建后委托中介销售、违法建筑建设方直接对外销售、购房者从建设方购房后再次对外转让销售。目前我市对违法建筑的监管主要集中在建设过程中,由规划国土委的监察支队与街道办负责,但在销售环节的监管与查处中,职能缺位明显,没有明确职责到具体部门。

建议指出,我市违建在售规模惊人,已形成较为完整的“地下房地产市场”销售链条。根据网络公布的信息初步估算,我市在售违法建筑项目近百个,建筑面积约600万平方米,按照3000-4000元/平方米(龙华等较好区位的项目售价已在6000元/平方米左右)均价估算,这一地下隐形交易市场规模和涉及金额惊人。在销售环节上,组团看房、现场销售,律师见证下的合同签订;甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务,已形成较为完整的链条和操作程序。

此外,我市律师见证行为为违法建筑销售推波助澜。部分律师作为见证方参与了违法建筑交易双方自制合同的签订,危害巨大,这部分律师既涉嫌违反职业规范,同时因多数消费者并不清楚律师见证行为的法律效应,多数消费者潜意识中将之与律师服务混淆,认为购买违法建筑有一定的合法性保障,客观上导致了这一违法违规交易的长期存在。

建议

明确违建销售的监管部门和职能分工

陈洁认为,要根据违建销售的“症结”对症下药。我市应明确违法建筑销售市场的监管部门和职能分工,尽快由市政府牵头,明确各区政府和新区管委会下辖的街道办、市规划监察支队、市场监督管理局等单位在违法建筑销售上的负责单位,以及上述部门的职能与分工,并在此基础上,制定相应监管和查处规程,有据可依,有章可循,以促进对违法建筑销售市场监管工作的持续性。

“鉴于我市违法建筑销售市场已经形成巨大在售规模,在违法建筑建设监管和查处的基础上,应加强对销售行为的动态监测与巡查,对社会影响巨大的重点项目予以重点查处,并为有效治理违法建筑市场奠定重要的数据基础条件。”她在建议中写道。

在她看来,司法部门和律师协会则应加强律师规范,有效制止违法建筑销售中的律师见证行为。律师见证行为成为违法建筑销售方向购房者承诺的重要的“合法性外衣”。相关管理部门和律师协会应进一步强调律师的职业规范,引导和加强普通购房者对购买违法建筑后果的正确认识,而不是成为违法建筑销售的推手。

回复

市规土委:

落实联席会议单位责任制形成监管合力

在给市人大代表的建议回复中,市规划国土委表示将采纳市人大代表的建议,加强我市违法建筑销售市场监管。通过落实联席会议成员单位责任制,形成监管合力——市规划国土委将切实承担起牵头部门职责,继续组织全市的专项整治工作,对重要案件进行挂牌督办,将成员单位查处违法建筑销售情况纳入查违共同责任考核,强化考核结果运用。对有关部门放松对银行、律师事务所等行业监管导致引发群体事件的,当年考核不得评定为优秀,考核不合格的,对单位责任人进行追责。与此同时,坚持疏堵结合严查严控违法建筑,从源头铲除违法销售行为。下一步,全市要全面控停坚决拆除新增违建,全面疏导坚决遏制新增违建,全面推进历史违建综合治理,尽快实现全市查违形势根本性好转,从源头上制止违法销售行为。

此外,理顺日常巡查与执法办案机制,建立动态监测档案。目前,我市在市、区、街道均成立了专门的规划土地监察机构对土地违法行为和规划违法行为进行查处,与违法建设相关的违法销售行为却纳入房地产市场监管范畴,由市规划国土委依据《深圳市房地产市场监管办法》进行监管和查处。根据该委内职责分工,由辖区管理局进行日常监管和巡查,由市规划国土委直属机构规划土地监察大队作出行政处罚。

“这种建设和销售分部门、分环节监管,日常巡查与执法办案相对分离的监管体制确实容易导致违法建筑销售查处过程中的推诿扯皮,造成监管盲区,影响执法效果。”市规划国土委在建议回复中写道。

关键词: 征收

历史遗留违法建筑补偿拟区分情况处理

问题

历史遗留违建的征收补偿标准差距大

加大土地整备与房屋征收的工作难度

陈健彪等13名市人大代表则将关注点投向了违建的征收补偿环节。在2015年的市“两会”期间,他们提出了《关于历史遗留违法建筑及历史遗留违法用地的征收补偿标准问题的建议》——对历史遗留违法建筑的征收补偿,政府征收、土地整备与城市更新开发商两种性质的拆迁同时进行,但补偿标准差距巨大,被征收人难以接受。

他们在建议中写道,城市更新项目补偿时,对私宅不区分业主身份、建成时间,基本都按1:1进行产权置换,祖屋的置换标准基本在1:1.5以上,工业基本按1:0.35-0.75置换成商业或者写字楼,且补偿房屋均可获得完全产权性质的红本房地产证。而政府征收则有严格的政策限制,按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》的规定,补偿时针对被征收人身份(是否原村民)、房屋建成时间执行不同的补偿政策标准,且对于安置房的产权性质也有严格的规定,要求红本办红本,其余的办绿本。

建议称,我市历史遗留用地征收补偿政策缺位。以龙岗区为例,该区在土地整备工作中遇到了多种情形的历史遗留用地,如:非法转让的未征未转土地;已征未付或未付清补偿款未办理出让手续土地;已批、已签订征地补偿协议未办理出让手续土地等。但原《关于处理宝安龙岗两区城市化土地遗留问题的若干规定》已于2007年6月5日失效,目前市政府也没有出台关于历史遗留用地的补偿政策,土地整备工作难以推进。

此外,根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法(试行)》相关规定,留用地按实际征收农村集体经济组织土地面积的10%至15%安排,具体比例由各地级以上市人民政府根据当地实际以及项目建设情况确定。但我市至今未出台相关的规定,没有统一的标准,也没有明确用地性质,加大了土地整备与房屋征收的工作难度。

建议

尽快出台切实可行的征收补偿政策

建议称,对于历史遗留违法建筑征收补偿政策难以执行问题,希望市政府对现有政策加以研究和调整,尽快出台切实可行的征收补偿政策。近年来,龙岗区在征收补偿工作中摸索出一套符合本区实际情况的做法。“建议相关征收补偿政策未出台前,授权龙岗区先行先试,为我市的土地整备和房屋征收工作积累实践经验。”

市人大代表们表示,关于历史遗留用地征收补偿政策缺位的问题,市政府应尽快出台历史遗留用地征收补偿政策。在相关规定未出台前,授权龙岗区根据实际情况先行先试。对于留用地返还标准不统一的问题,市政府应尽快研究制定统一的关于留用地返还标准的政策,以加快推进土地整备与房屋征收工作。

回复

市规土委:

将通过提高货币补偿的奖励标准

建议回复表示,根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(深圳市人民政府令第248号,以下简称“248号令”)规定,我市房屋征收的货币补偿按照征收房屋类似房地产的市场价格确定,即按照房地产评估机构确定的价格予以补偿。但在我市城市更新推进的过程中,更新实施主体往往按照1:1.1或1:1.2的拆赔比例进行货币或者物业补偿。由于房屋征收基于公共利益需要,而城市更新按市场机制运作,两者在补偿标准上必然有所不同,但被征收人出于攀比心理和博弈心态,往往要求参照城市更新相关标准执行,大大增加了协商谈判的难度。此外,“248号令”针对征收历史遗留违法建筑的情形,规定原村民非商品住宅建设超出480平方米的部分给予建筑物重置价补偿;对非原村民一户一栋住宅以及非原农村集体经济组织继受单位建设的厂房等,均扣减罚款后给予重置价补偿。实践中业主难以接受该补偿标准,导致房屋征收工作难以推进。

为了妥善解决上述问题,推进我市房屋征收工作更好地开展,目前,市规划国土委正在研究完善房屋征收补偿相关政策,在历史遗留违法建筑补偿方面,对于原村民非商品住宅建设超出480平方米的部分、非原村民住宅以及非继受单位建设的生产经营性用房等未登记房屋,拟区分情况处理,对于申报按“两规”、“三规”处理的,可按照市场评估价扣减罚款、地价后给予补偿。此外,还准备通过提高货币补偿的奖励标准,以提高被征收人的积极性。

市规划国土委一直在推动解决征地历史遗留问题的政策出台,起草了《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)》,并经市政府五届一三六次常务会审议原则通过。目前,我委正在积极推进该规定的发布实施。该规定统一了征地返还的标准,提高了土地补偿标准,明确了征地历史遗留问题的处理。“该规定的出台,将有效规范我市征地历史遗留问题的处理,加快推进征地历史遗留问题的处理力度。”建议回复中写道。

关键词: 规划

生态控制线内部分遗留违法建筑可确权

问题

规划编制和审查标准

不能满足经济高速发展的需求

郑健波等市人大代表在2015年市“两会”期间指出,拿宝安区来说,土地建筑遗留问题已成为制约经济社会发展和特区一体化的最大障碍,制约产业转型升级的最大瓶颈,影响城市规划建设管理水平提升的最大羁绊,影响社会和谐的最大不稳定因素。

主要存在哪些问题?建议指出,规划编制和审查标准不能满足经济高速发展的需求。在宝安区,因历史遗留违法建筑处理中规划审查标准过于严苛,“两规”处理的违法建筑是在1999年3月5日以前建成的,在此之后,深圳市先后出台了一系列新的规划,“建设在前,规划在后”的建筑被认定为违反规划而无法处理。宝安区部分原农村集体经济组织和原村民的用地和建筑被纳入到水源保护区和生态控制线内,导致社区集体经济发展空间受限,经济收入和集体分配长期处于较低水平,后续发展难以为继。

另一突出的问题是,历史遗留违法建筑处理进展慢。受级差地租等因素影响,宝安区原村集体或原村民,其他企业、单位或个人,或上述当事人合作,建设了相当数量的私房、厂房、宿舍、商业楼宇、统建楼、小产权房及公共配套等违法建筑。根据2009年的普查数据(不含已处理的私房和生产经营性违法建筑),全区6个街道申报2009年6月2日前的历史遗留违法建筑共88471栋,其中包括住宅类、工业类、多用途类、公共配套类、商业类、办公类等,总用地面积约3740万平方米,建筑面积约12630万平方米。

建议

适当提高补偿标准

明确留地比例或范围

建议称,对不属于严重影响现行有效城市规划的历史遗留违法建筑,规划国土部门应当根据历史遗留违法建筑建成时的有效规划(含城市规划、土地利用规划)进行规划土地审查;当时无有效规划但不属于严重影响现行有效规划的,或者虽违反当时有效规划但符合现行有效规划的,应当从规划土地管理角度准予通过。与此同时,延长已调整出基本生态控制线后宗地的土地使用年限,特别是对工业类用地,建议由25年提高到50年。相关业务办理部门可以开辟“绿色通道”,集中受理申请,简化程序,加快办理进度。

市人大代表们建议,要加快清理、理顺并解决历史欠账的征地返还用地、非农建设用地、应转未转地问题,斩断违法建筑的土地载体。通过提高补偿标准、适当返还用地和允许入股项目。适当提高补偿标准,明确留地比例或范围。

回复

市规土委:

全面推进历史违建综合治理的政策思路正在修订

关于基本生态控制线内的历史遗留违法建筑处理问题,市规划国土委在建议回复中称,根据《实施办法》,基本生态控制线内的历史遗留违法建筑在不存在其他严重影响现行规划的前提下,在环保、工业、水务部门出具意见、并经房屋安全鉴定和消防验收或者备案后,可以确权,相关建议在《实施办法》中已从政策层面落实。

事实上,2014年4月1日至2015年6月30日,我市开展了全市历史遗留违法建筑处理试点工作,并积极跟踪试点进度,对试点政策实效进行总结评估。市规划国土委透露,目前,相关成果已形成《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑处理试点工作全面总结评估报告》,提出了全面推进历史违建综合治理的政策修订思路:将非原村民所建住宅类历史违建纳入处理范畴;加大确权力度,对符合“一户一栋”原则的原村民住宅类历史违建,建议允许整栋办理商品性质的房地产证;对原村民所建一户多栋住宅类历史违建,建议不再限制处理栋数,将其纳入处理确认范畴。

值得一提的是,从强化城市更新审批服务的角度考虑,市规划国土委将对城市更新涉及的审批业务集中管理,通过调整充实机构、抽调人员、驻站办公、联合审批等方式实行一站式服务,同时优化体制机制,进一步加强对城市更新工作的统筹管理和协调。